Resumen: Retracto arrendaticio. No hay base normativa y conceptual para caracterizar el ejercicio de estos derechos por su aplicación restrictiva, más allá del cumplimiento de todos sus requisitos y de su adecuación al principio de buena fe. La norma que configura legalmente el derecho de retracto determina un régimen de aplicación de la acción muy exigente y minucioso con breves plazos de ejercicio y caducidad de la acción, así como un completo contenido indemnizatorio respecto del adquirente sujeto al retracto arrendaticio. En el retracto arrendaticio lo decisivo es la realidad de la finca material configurada como objeto de tal contrato y no la finca registral. La descripción registral de la finca no constituye, por sí misma, un argumento suficiente en orden a condicionar o limitar el ejercicio de la acción de retracto, pues en modo alguno modifica la realidad y existencia del derecho arrendaticio definido previamente en el contrato de arrendamiento. El requisito objetivo de la identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto no refiere un mero nexo comparativo sino, más bien la justificación de una excepción oponible al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio. Concepto de finca independiente: enerva la peculiaridad del objeto de la venta al no perturbar y obstaculizar la finalidad que lo justificaba, es decir, que el nuevo o nuevos adquirentes, por el contrato de compraventa, puedan desarrollar plenamente el destino económico.
Resumen: Retracto convencional. Causa de pedir. Incongruencia. Modificación de la demanda de retracto, al final del acto del juicio, calificando el retracto convencional como condición resolutoria expresa. Inadmisión por el juez, que desestimó la demanda de retracto por falta de consignación del precio, y admisión por el tribunal de apelación, que dejó de pronunciarse sobre la falta de consignación del precio y sobre la cantidad a reembolsar al comprador. Indefensión de la parte demandada, que contestó a la demanda como demanda de retracto. Recurso extraordinario por infracción procesal: reposición de actuaciones porque la infracción procesal antecede en la propia sentencia a la incongruencia. La incongruencia sería una consecuencia de otra infracción procesal previa cometida en la propia sentencia y consistente en haberse pronunciado sobre una demanda distinta de la verdaderamente interpuesta.
Resumen: Acción de retracto legal de comuneros. Alegación de falta de eficacia jurídica de los burofaxes en orden a interrumpir el plazo de ejercicio de la acción de retracto, que, por ser de caducidad, no es susceptible de interrupción, sin otorgar relevancia a estos efectos al hecho de que el día último del plazo o los dos días siguientes fueran inhábiles a efectos procesales, puesto que estamos ante un plazo civil, no procesal. Argumento rechazado por la Audiencia que estima la acción considerando que, por más que el plazo sea sustantivo, debe resolverse acudiendo a la normativa procesal. Interpretación conforme a la doctrina jurisprudencial. Improcedente cita de sentencias anteriores a la nueva regulación sobre días y horas hábiles. En los casos resueltos por esas sentencias no podía darse una situación semejante a la que ahora se contempla, en la que el último día de plazo sustantivo coincide con un día inhábil a efectos procesales, ya que, antes de la mencionada reforma, el retrayente podía presentar ante el Juzgado de Guardia correspondiente su escrito de demanda, sin posibilidad de ver afectado su derecho por la estricta aplicación de una norma procesal. Inexistencia de interés casacional, además de no existir discusión sobre la cuestión sustantiva y plantear cuestiones procesales, ajenas al recurso de casación. En todo caso, solución conforme con la actual doctrina fijada por el Pleno de la Sala.
Resumen: Acción de extinción del derecho de adquisición preferente por caducidad, estimada en ambas instancias por entenderse no ejercitado en tiempo y forma por los recurrentes. El recurso prospera en cuanto la sentencia impugnada establece para el ejercicio del derecho de adquisición preferente un requisito que no había sido establecido por las partes, para lo cual extiende al caso la aplicación de un precepto propio del retracto y no de necesaria aplicación a cualquier supuesto de adquisición preferencial, con lo cual no se observa adecuadamente la norma que impone la interpretación literal de los contratos, cuando es conforme con la intención de los contratantes ni aquellas que permite a los contratantes fijar libremente la extensión de sus derechos y obligaciones. En el caso se previeron por las partes dos supuestos: el de transmisión inter vivos de la finca, integrando un verdadero derecho de tanteo convencional a favor de los beneficiarios; y el de transmisión mortis causa en el cual había de regir estrictamente lo pactado por las partes, que se limitaron a establecer una obligación de transmisión forzosa por parte del causahabiente mediante venta que habría de efectuar a los beneficiarios, por el precio que se fijara convencionalmente o mediante arbitraje, en el cual no se establecía obligación alguna de consignar cantidad para el ejercicio de tal derecho potestativo por parte de los beneficiarios.
Resumen: Se plantean en casación cuestiones que exceden de su ámbito, cual es la cuestión procesal relativa a la aplicación del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al plazo para el ejercicio de la acción de retracto. Una de las novedades de la Ley de Enjuiciamiento Civil actual es la de diferenciar los recursos extraordinarios que caben contra sentencias de segunda instancia, distinguiéndose, por un lado el recurso de casación, cuyo objeto son las cuestiones de derecho sustantivo, y, por otro, el recurso extraordinario por infracción procesal, al que corresponde el control de la aplicación de los preceptos de carácter adjetivo o procesal. En este caso, no se está discutiendo el plazo para el ejercicio del derecho de retracto, ni tampoco la forma de computar el mismo, sino la cuestión de si el artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es válido para tener por oportunamente presentada la demanda judicial de retracto. El Pleno de la Sala ya resolvió la cuestión en el sentido de que es adecuado presentar la demanda de retracto el primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo de ejercicio del derecho de retracto, por lo que aún cuando el recurso se hubiera planteado correctamente, hubiera sido igualmente desestimado.
Resumen: Litigio sobre retracto en donde se cuestiona si el inmueble objeto del mismo se vendió como una totalidad, tesis de los demandados, o por el contrario se vendió un conjunto de fincas agrupadas en los términos que figuran en el Registro. La demanda fue estimada en apelación, dando lugar al retracto de la vivienda y el trastero. La Audiencia acoge la tesis de la actora de que no se vendió el inmueble como un todo sino un conjunto de viviendas agrupadas, en una sola escritura y por un único precio, sin que pueda aducirse la venta en globo para burlar los derechos del arrendatario. Congruencia de la sentencia: el motivo parece guardar relación más bien con una posible falta de motivación que denuncia en debida forma que, en todo caso, tampoco es apreciable, ya que sólo una motivación que por arbitraria deviniese inexistente o extremadamente formal quebraría el artículo 24 CE, además de que no se precisa una argumentacion exhaustiva y pormenorizada, ni se excluye la concisa y escueta. Lo que se pretende en realidad es una nueva valoración de la prueba, imposible en casación. Inexistencia de interés casacional: cita de sentencias de la Sala Primera que no contemplan un supuesto similar al que es objeto de este procedimiento.
Resumen: Retracto arrendaticio. Recurso de casación por interés casacional: Cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, es preciso se citen al menos dos sentencias de esta Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y que se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y el sentido en que ha sido vulnerada. Infracción del artículo 47.1 de la LAU de 1964: Se desestima; no procede el retracto cuando lo enajenado no coincide con el objeto del arrendamiento, singularmente en los casos de venta de edificios en su totalidad que sólo en parte estaban arrendados, entre los que se encuentran aquellos casos que se refieren a la existencia de un local arrendado perfectamente diferenciado con la creación de una unidad registral "ad hoc" que contiene diversas unidades susceptibles de utilización diferenciada; la unidad registral carece de eficacia para impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, si se acredita que la finca que en el Registro aparece como una sola y en la realidad está formada por varias ya que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto. El recurso se desestima por falta de correspondencia entre el supuesto fáctico presente en los autos y el contemplado por las sentencias que se citan, lo que impide apreciar la vulneración denunciada.
Resumen: Retracto arrendaticio rústico. Caducidad. Dies a quo: es necesario el conocimiento completo, preciso y exacto de la transmisión, no bastando la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el retracto arrendaticio rústico la inscripción en el Registro de la Propiedad no supone un conocimiento cabal, preciso y exacto de la transmisión, ni constituye una presuncion "iuris et de iure" del mismo, en cuanto a la determinación del dies a quo del plazo de caducidad que impone la Ley. No existe interés casacional al venir referidas las Sentencias que lo fundamentan al retracto de comuneros y no al retracto arrendaticio rústico.
Resumen: Retracto arrendaticio rústico. Es obligación del transmitente notificar al arrendatario su propósito de enajenar, con la indicación de las condiciones de la enajenación, así como el precio y el nombre y circunstancias del adquirente; el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar sus derechos de adquisición de la finca en el mismo precio y condiciones, lo que notificará así al enajenante también de un modo fehaciente, y, en defecto de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho al retracto dentro de los sesenta días hábiles siguientes a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión. En este caso el recurrente ha actuado con negligencia para conseguir los datos concernientes a las condiciones de la enajenación, su precio, el nombre y circunstancias del adquirente y cualesquiera otras que considerara oportunas, para cuyo conocimiento sólo era necesario acudir al Registro de la Propiedad en tiempo correcto. La sentencia de la Audiencia no ha vulnerado la doctrina jurisprudencial de esta Sala, ni se opone a lo ordenado sobre de caducidad en materia de arrendamientos.
Resumen: Acción de retracto desestimada por caducidad en ambas instancias. Recurso por infracción procesal: sentencia congruente, resolucion de todas las cuestiones planteadas, respondiendo a la cuestión de la caducidad de manera acorde a la postura defendida en la contestación. No indenfensión: existencia de un solo oficio del que se tuvo conocimiento antes de juicio. Presentación de escritos en término: distinción entre plazos procesales y sustantivos; aplicación de la regla que permite la presentacion hasta las quince horas del día siguiente exclusivamente a escritos sujetos a plazos procesales. El plazo para el ejercicio de la acción, la de retracto en este caso, es sustantivo. No obstante, la acción judicial se materializa a través de la demanda, cuya presentación es acto procesal. En consecuencia, el plazo para ejercitar la acción sigue siendo 60 dias, pero el acto por el que se actúa procesalmente, la demanda, puede presentarse el día siguiente a la conclusion del plazo civil. Aún así, el motivo se rechaza por el principio de equivalencia de resultados, dado que la Audiencia atendió al hecho de que la acción se ejercitase fuera del plazo para retraer. Casación: falta de justificación del interés casacional por doctrina contradictoria e inexistencia de interes por oposición a la jurisprudencia de la Sala 1ª, pues en modo alguno la Audiencia dice que baste un conocimiento parcial de las condiciones de venta, sino que alude a que hubo una voluntad manifiesta de no conocer.
