Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Declara que pese al hecho declarado probado de que el arrendatario, ahora demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad desde 1998, también resulta evidente que el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto,hasta diciembre de 2008. Ello es trascendente, pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta 2008. Considera la Sala que el arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico, por el que se adquiría el inmueble, sólo en el año 2008. Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia tácita. Por tanto estima el recurso de casación y asume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia que había estimado la acción de retracto ejercitada.
Resumen: La Sala desestima el recurso de casación. Mantiene la doctrina consistente en que la venta judicial se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicación por el Secretario Judicial y declara que el retraso en el dictado del referido decreto no ha de perjudicar al arrendatario en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas. Tal retraso tuvo una enorme trascendencia en cuanto dificulta el ejercicio de la acción. En este caso cuando se interpone la demanda el retrayente continuaba siendo arrendatario y la postura se había mejorado por el tercero presentado por el deudor, días antes de la presentación de la demanda. Por lo que el retraso padecido tras dicha fecha en el dictado del decreto de adjudicación no puede computarse en perjuicio de quien se ha desenvuelto con total diligencia procesal.E Existe voto particular en el cual se considera que el recurso de casación debió estimarse y en consecuencia desestimar la demanda de retracto en la medida en que cuando se dictó el decreto de adjudicación del inmueble, momento en el que se produce el cambio de titularidad, el arrendatario ya no tenía tal condición al haberse extinguido con anterioridad el contrato de arrendamiento. Entiende perturbador que se afirme que el decreto de adjudicación tiene como fecha no la que realmente tuvo, sino la que debería haber tenido.
Resumen: Retracto de comuneros. Plazo de caducidad, nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Este plazo ha sido matizado por la jurisprudencia en el sentido de que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dies a quo, es el momento de la consumación de la compraventa y no el momento del conocimiento de la sentencia que condena "a vender" la finca objeto del retracto. La acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato, no de su perfección, estando el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. La consumación se produce cuando la compradora hace el pago aunque éste no sea total en el caso del pago aplazado, se entrega la finca y el Juzgado libra el mandamiento para la inscripción de la compraventa que se entiende consumada y se produce el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto.
Resumen: Demanda en ejercicio del derecho de retracto interpuesta por dos comuneros frente a la empresa adjudicataria por cesión de remate del acreedor hipotecario de la otra parte indivisa, resultado de la ejecución hipotecaria del anterior comunero. En primera y segunda instancia se desestimó la demanda al entender que el plazo de nueve días otorgado por la ley había sido superado en exceso, por lo que la acción se encontraba caducada. La Sala estima el recurso de casación porque considera que, para tener al retrayente como conocedor de la transmisión y sujeto al plazo de nueve días, en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión (aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante) el día en que se tenga ese conocimiento será el dies a quo. En otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad determinará el inicio del cómputo de la caducidad. En el caso de autos, el retrayente comunicó al Juzgado su intención de retraer la venta y ejercitó la acción dentro de los nueve días siguientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad. La Sala de Apelación ha vulnerado la doctrina jurisprudencial que entiende que debe ser ese el dies a quo, porque no es posible exigir al retrayente que siga la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación.
Resumen: La determinación del importe de la indemnización por perjuicios causados por negligencia del abogado. Control en casación. La fijación de la cuantía de las indemnizaciones por resarcimiento de daños materiales o por compensación de daños morales no tiene acceso a la casación, pues corresponde a la función soberana de los tribunales de instancia sobre apreciación de la prueba, sólo susceptible de revisión por error notorio o arbitrariedad, cuando existe una notoria desproporción o se comete una infracción del ordenamiento en la determinación de las bases tomadas para la determinación del quantum. Cuando el daño consiste en la frustración de una acción judicial no debe confundirse la valoración discrecional de la compensación que corresponde al daño moral con el cálculo del daño patrimonial incierto por pérdida de la oportunidad. Diferente ámbito de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación. El recurso de casación está limitado al examen de las infracciones sustantivas civiles y mercantiles. En el recurso de casación deben respetarse los hechos fijados en la sentencia recurrida. En el caso, el daño consistió en la frustración de la acción judicial, la acción de retracto era perfectamente viable y al no fijarse por la Audiencia un porcentaje de posibilidades y aludir genéricamente a la incertidumbre del proceso, debe revisarse en casación la cuantía de la indemnización concedida por la pérdida de oportunidad, que se fija en 100.099,54 euros.
Resumen: Retracto arrendaticio. No hay base normativa y conceptual para caracterizar el ejercicio de estos derechos por su aplicación restrictiva, más allá del cumplimiento de todos sus requisitos y de su adecuación al principio de buena fe. La norma que configura legalmente el derecho de retracto determina un régimen de aplicación de la acción muy exigente y minucioso con breves plazos de ejercicio y caducidad de la acción, así como un completo contenido indemnizatorio respecto del adquirente sujeto al retracto arrendaticio. En el retracto arrendaticio lo decisivo es la realidad de la finca material configurada como objeto de tal contrato y no la finca registral. La descripción registral de la finca no constituye, por sí misma, un argumento suficiente en orden a condicionar o limitar el ejercicio de la acción de retracto, pues en modo alguno modifica la realidad y existencia del derecho arrendaticio definido previamente en el contrato de arrendamiento. El requisito objetivo de la identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto no refiere un mero nexo comparativo sino, más bien la justificación de una excepción oponible al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio. Concepto de finca independiente: enerva la peculiaridad del objeto de la venta al no perturbar y obstaculizar la finalidad que lo justificaba, es decir, que el nuevo o nuevos adquirentes, por el contrato de compraventa, puedan desarrollar plenamente el destino económico.
Resumen: Retracto convencional. Causa de pedir. Incongruencia. Modificación de la demanda de retracto, al final del acto del juicio, calificando el retracto convencional como condición resolutoria expresa. Inadmisión por el juez, que desestimó la demanda de retracto por falta de consignación del precio, y admisión por el tribunal de apelación, que dejó de pronunciarse sobre la falta de consignación del precio y sobre la cantidad a reembolsar al comprador. Indefensión de la parte demandada, que contestó a la demanda como demanda de retracto. Recurso extraordinario por infracción procesal: reposición de actuaciones porque la infracción procesal antecede en la propia sentencia a la incongruencia. La incongruencia sería una consecuencia de otra infracción procesal previa cometida en la propia sentencia y consistente en haberse pronunciado sobre una demanda distinta de la verdaderamente interpuesta.
Resumen: Acción de retracto legal de comuneros. Alegación de falta de eficacia jurídica de los burofaxes en orden a interrumpir el plazo de ejercicio de la acción de retracto, que, por ser de caducidad, no es susceptible de interrupción, sin otorgar relevancia a estos efectos al hecho de que el día último del plazo o los dos días siguientes fueran inhábiles a efectos procesales, puesto que estamos ante un plazo civil, no procesal. Argumento rechazado por la Audiencia que estima la acción considerando que, por más que el plazo sea sustantivo, debe resolverse acudiendo a la normativa procesal. Interpretación conforme a la doctrina jurisprudencial. Improcedente cita de sentencias anteriores a la nueva regulación sobre días y horas hábiles. En los casos resueltos por esas sentencias no podía darse una situación semejante a la que ahora se contempla, en la que el último día de plazo sustantivo coincide con un día inhábil a efectos procesales, ya que, antes de la mencionada reforma, el retrayente podía presentar ante el Juzgado de Guardia correspondiente su escrito de demanda, sin posibilidad de ver afectado su derecho por la estricta aplicación de una norma procesal. Inexistencia de interés casacional, además de no existir discusión sobre la cuestión sustantiva y plantear cuestiones procesales, ajenas al recurso de casación. En todo caso, solución conforme con la actual doctrina fijada por el Pleno de la Sala.
Resumen: Acción de extinción del derecho de adquisición preferente por caducidad, estimada en ambas instancias por entenderse no ejercitado en tiempo y forma por los recurrentes. El recurso prospera en cuanto la sentencia impugnada establece para el ejercicio del derecho de adquisición preferente un requisito que no había sido establecido por las partes, para lo cual extiende al caso la aplicación de un precepto propio del retracto y no de necesaria aplicación a cualquier supuesto de adquisición preferencial, con lo cual no se observa adecuadamente la norma que impone la interpretación literal de los contratos, cuando es conforme con la intención de los contratantes ni aquellas que permite a los contratantes fijar libremente la extensión de sus derechos y obligaciones. En el caso se previeron por las partes dos supuestos: el de transmisión inter vivos de la finca, integrando un verdadero derecho de tanteo convencional a favor de los beneficiarios; y el de transmisión mortis causa en el cual había de regir estrictamente lo pactado por las partes, que se limitaron a establecer una obligación de transmisión forzosa por parte del causahabiente mediante venta que habría de efectuar a los beneficiarios, por el precio que se fijara convencionalmente o mediante arbitraje, en el cual no se establecía obligación alguna de consignar cantidad para el ejercicio de tal derecho potestativo por parte de los beneficiarios.
Resumen: Se plantean en casación cuestiones que exceden de su ámbito, cual es la cuestión procesal relativa a la aplicación del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al plazo para el ejercicio de la acción de retracto. Una de las novedades de la Ley de Enjuiciamiento Civil actual es la de diferenciar los recursos extraordinarios que caben contra sentencias de segunda instancia, distinguiéndose, por un lado el recurso de casación, cuyo objeto son las cuestiones de derecho sustantivo, y, por otro, el recurso extraordinario por infracción procesal, al que corresponde el control de la aplicación de los preceptos de carácter adjetivo o procesal. En este caso, no se está discutiendo el plazo para el ejercicio del derecho de retracto, ni tampoco la forma de computar el mismo, sino la cuestión de si el artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es válido para tener por oportunamente presentada la demanda judicial de retracto. El Pleno de la Sala ya resolvió la cuestión en el sentido de que es adecuado presentar la demanda de retracto el primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo de ejercicio del derecho de retracto, por lo que aún cuando el recurso se hubiera planteado correctamente, hubiera sido igualmente desestimado.
